안녕하세요 팔콘입니다!오늘은 간단하게 경매 진행 절차에 대해 알아보고 그 중 투자자들이 꼭 알아야 할 부분에 대해 알아보겠습니다!
경매는 생각보다 쉽게 진행됩니다.
1. 경매개시결정및매각준비by8con
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경매 신청을 하시면 경매 시작 결정을 내리게 됩니다! 본 경매개시결정은 특수물건 유치권의 경우 매우 중요하다고 생각하는 유치권의 경우 경매개시결정 후 점유하게 된 유치권은 인정되지 않습니다!이하에 보이는 것은 유치권 신고가 있는 것으로 유치권 신고가 되어 있습니다.
그러나 경매개시결정을 다시 점유하지 않았다는 이유로 판결로 유치권을 인정하지 않았습니다.
해당 사건 점유 인정 판결문
이처럼 경매 개시 결정은 부동산 투자 시 매우 중요한 투자 포인트가 될 수 있습니다! 2. 배당요구종기결정및신청by8con
경매가 결정되면 이와 관련된 이해관계자가 배당요구를 하게 됩니다!이때 근저당은 당연히 돈을 받을 권리이므로 자동배당이 되고 경매기입등기 이전에 설정된 가압류 역시 자동배당이 됩니다. 또 임차권 등기도 경매기입등기 이전에 설정된 임차권은 배당요구를 하지 않아도 자동배당이 되는데
경매기입등기 전 자동배당되는 경우경매기입등기 이후 설정된 임차권은 배당요구를 해야 배당되고 압류/가압류도 경매기입등기 이후 설정된 것은 배당요구를 해야 배당이 가능합니다!임차권 설정을 하였으나 배당요구를 하지 않고 매수되는 경우또한 선순위 전세권의 경우 배당요구를 하면 말소기준권리가 되지만 배당요구를 하지 않은 전세권은 매수할 권리가 됩니다! 이때 주의할 점은 전세권자이면서 선순위 임차인의 경우 전세권자로서 배당요구를 하였으나 전액 배당되지 않을 경우 전세권은 소멸되지 않고 낙찰자에게 매수될 수 있으니 주의하셔야 합니다!전세권=선순위 임차인 경우3. 매각기일 by 8con매각 기일은 경매 신청 후 통상 6개월~1년 후에 정해지게 됩니다. 투자를 할 때 포인트가 되는 것은 시작 결정 시기와 실제 입찰 기일에 차이가 나는 경우가 많습니다. 이때 시세가 오르면 해당 매물이 저평가되는 것과 같은 효과를 내게 됩니다. 그래서 경매 유료 사이트에는 다음과 같이 ‘감정일로부터 1년이 지난 물건’이라는 카테고리도 만들어져 있습니다!또한 법원의 매각 시간이 법원에 따라 다릅니다. 어떤 곳은 시간이 더 빨리 마감되는 곳도 있으니 한번쯤은 확인하고 움직여야 해요!법원별 매각 시간4. 매각허가결정by8con한번 낙찰받으면 매각허가가 결정됩니다! 이때가 굉장히 중요합니다. 만약 낙찰받고 나서 불허를 받아야 한다면 무조건 7일 안에 해야 한다고 생각해야 해요! 7일 이내에는 그냥 불허로 끝날 수 있지만 7일이 지나면 매각허가 결정을 취소받아야 하기 때문에 훨씬 절차가 복잡하고 난이도가 높아진다고 봐야 합니다. 많은 분들이 잔금을 치르기 전에 불허를 받으면 되지 않을까 생각합니다만… 그럼 너무 힘듭니다(ㅜ 5. 잔금납부 by 8con보통 4주 이내에 잔금 지급일이 정해지게 됩니다. 가끔 잔금을 납부하기 전에 매매되고 잔금 납부를 다른 매수자가 하면 안 되는 거냐?라고 복등기에 대해서 가끔 문의하지만 그럴 수는 없습니다. 이론적으로는 가능하지만 그것은 미등기 전매가 되어 세법상 세금이 매우 크게 나오게 됩니다. 또한 잔금 납부를 위한 대출은 최대한 빨리 알아보는 것이 좋습니다. 낙찰받고 바로 알아보고 대출실행시기만 최대한 여유있게 정하는게 가장 좋습니다. 또 만약 잔금을 치르지 않게 되면 다음 재매각 기일 3일 전까지 연 12%의 이자만 내면 연장이 가능합니다.6. 배당 by 8con배당은 통상 잔금 납부 1개월 후에 열리지만여기에도 아주 중요한 포인트가 있습니다.우리가 묘도를 할 때 배당을 받을 임차인 간 회담이 잘 되지 않는 경우가 있는데 이런 때 미납 관리비인 점유하고 있는 기간에 부당 이득금으로 이런 일을 배당금에 가압류할 수 있습니다.그러나 그 금액이 만약 소액 임차 보증금을 받은 임차인이라면 가압류를 할 수 없습니다.또 소액 임차인은 배당 기일 이후 인도 명령이 나옵니다.그래서 복수의 물건이 한꺼번에 나왔는데, 내가 낙찰한 물량에 소액 임차인이 있는 경우, 이 세입자의 경우 모든 물건이 낙찰되며 배당돼야 인도 명령이 가능하므로, 명도가 생각보다 길어질 수 있다는 것을 알아야 합니다.즉 자신의 것 조차 낙찰되면 끝나는 것이 아니라 전체의 것이 낙찰돼야 끝난다는 것입니다.1개월로 끝난다고 생각하던 명도가 7~8개월 쉽게 넘나드는 일도 있습니다.한꺼번에 이루어지는 물건/모든 물건이 낙찰되어야 한다물건 하나에 소액임차인/전부 물건이 낙찰되어 배당되지 않으면 인도명령 가능자, 지금까지 경매 절차와 그에 따른 투자 포인트에 대해 배웠습니다! 그 절차 중 중요한 포인트가 있으니 잘 숙지하시고 투자 시 적용해주세요!자, 지금까지 경매 절차와 그에 따른 투자 포인트에 대해 배웠습니다! 그 절차 중 중요한 포인트가 있으니 잘 숙지하시고 투자 시 적용해주세요!